錢從“樓”中來：險資加碼收租型資產
2025-10-15 10:47:50
來源：中國證券報
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“十一”假期前，華夏凱德商業(yè)REIT上市，底層資產為廣州、長沙核心商圈的兩個成熟購物中心。該項目重要投資者中又見險資身影——財信人壽作為最大份額的外部投資人，正式參與戰(zhàn)略配售。近兩三年間，險資通過直接或間接方式，不斷加碼對存量商業(yè)地產、辦公樓、長租公寓等領域的投資。
“我們這兩年投資的辦公樓項目基本處于滿租狀態(tài)，租金收入還不錯，雖然不是買在價格最低點，更多是‘偏左側布局’，但通過逐漸布局，在成本與收益之間取得了較好的平衡?！北本┮患译U企相關負責人告訴中國證券報記者。
多位業(yè)內人士透露，經過一段時間調整，部分高品質不動產已顯現(xiàn)性價比，讓險資等來了入手時機。在票息承壓背景下，出租率高且租約穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕并具有長期增值潛力的收租型資產越來越成為險資眼中的優(yōu)質標的。
出租率是重要考量指標
近日，記者從湖南省首家本土保險法人機構財信人壽獲悉，該公司作為最大份額的外部投資人，正式參與華夏凱德商業(yè)REIT戰(zhàn)略配售，此次投資金額約5000萬元。華夏凱德商業(yè)REIT于9月29日在上交所上市，其重要首發(fā)資產長沙凱德廣場雨花亭項目位于湖南省長沙市雨花區(qū)，總建筑面積7.5萬平方米，出租率約97%。
“華夏凱德REIT基本面堅實，收入穩(wěn)定且構成多元，長期回報值得期待?！必斝湃藟郾硎荆陙?，在不動產與基礎設施投資領域，公司持續(xù)推進戰(zhàn)略轉型：投資品種從非標私募產品轉向公募REITs、持有型ABS等標準化產品，投資策略從傳統(tǒng)商辦領域拓展至公用事業(yè)、能源、保租房、數(shù)據(jù)中心等賽道。
借由REITs等方式加大對不動產的投資力度，已經成為不少險資機構的標準動作。以首批消費類公募REITs中的華夏華潤商業(yè)REIT為例，中國人壽系統(tǒng)內資金共認購約6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為該REIT第一大外部投資人。
近年來，險企布局商業(yè)地產、辦公樓等資產的力度持續(xù)加大。據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會披露的信息，今年以來，中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等險企公布了十余筆大額不動產投資，合計新增投資數(shù)十億元，較去年同期顯著增加，標的集中在商業(yè)辦公、物流地產等收租型資產。
部分險資機構還通過私募股權基金收購不動產項目公司股權。對萬達系商業(yè)地產的項目公司股權的收購中，險資系私募基金扮演了重要角色，其背后的新華保險、陽光人壽、大家保險、太保資本、中銀三星人壽等險資機構，已將多座萬達廣場收入麾下。
今年年初，中郵保險作為領投機構，簽訂上海博華廣場不動產專項基金投資協(xié)議。博華廣場坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內稀缺的優(yōu)質辦公樓。2023年和2024年，該險企還先后受讓大悅城旗下中糧·置地廣場項目、投資西安啟迪中心項目。
“西安的項目有超長期的穩(wěn)定租戶，無論是資本化率還是內部收益率，投資回報都基本確定，屬于類固收項目；上海和北京的項目都屬于核心區(qū)域、核心地段的核心不動產，在投資過程中重視租約、未來潛在租約及相關風險，這兩宗不動產現(xiàn)在的出租和運營效率都很高，簡單計算的凈運營收益率在4%左右或以上。”中郵保險總經理李學軍此前介紹。
租賃住房的新核心買家
近期，出資額為45億元的天津家寓股權投資基金合伙企業(yè)投入運作，其合伙人包括大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復星保德信人壽等多家保險公司。該基金由大家投控發(fā)起，將重點布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項目。大家投控相關人士稱，該基金為保險業(yè)首只增值策略長租住房基金，致力于通過市場化、專業(yè)化運營，提升資產效益與服務水平。
今年以來，險資加速崛起成為租賃住房市場的新核心買家。7月，友邦人壽通過參與私募股權基金，收購提供2200余套保租房的上海松江柚米社區(qū)。此前，新華保險聯(lián)合大家人壽、萬科集團旗下住房租賃平臺等設立萬新金石基金，收購廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)100%股權，預計可提供7700余套保租房。此前，中國平安、中國人壽等也通過REITs布局租賃住房。
據(jù)業(yè)內人士分析，租賃住房（長租公寓）資產具有低波動、長周期、現(xiàn)金流可預期屬性，契合險資對安全性與穩(wěn)定性的核心訴求。同時，政策層面也逐步構筑起募投管退鏈條，為險資布局鋪平道路。
“長租公寓投資久期較長，主要通過穩(wěn)定的租金收入獲得持續(xù)性的當期現(xiàn)金流，且租金收入能夠伴隨通貨膨脹指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步提升，有利于險資規(guī)避短期金融市場波動。長租公寓具有跨周期、波動小、與金融市場短期流動性相關性較低的特點，適合以長期穩(wěn)定收益、長周期抗擊通脹、風險規(guī)避為目標的險資配置?！贝蠹彝犊叵嚓P負責人表示。
政策窗口的進一步打開也為險資入局加力。2022年2月，原銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合出臺《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，支持險資通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。2024年，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》提出，險資可通過債權、股權等方式參與長期租賃住房的投資、開發(fā)和運營。
募投管退閉環(huán)漸漸成形，特別是退出渠道的暢通，解決了險資的后顧之憂。
大家投控相關負責人表示，通過公募REITs可將流動性較低的長租公寓項目，轉換為流動性較好的金融產品份額，有助于盤活現(xiàn)有長租公寓存量，打通從開發(fā)基金到核心基金，再到REITs的資本閉環(huán)。
業(yè)內人士稱，租賃住房領域公募REITs底層資產包括保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目，以及園區(qū)配套租賃住房項目等，都有潛力通過公募REITs進行融資。
謹慎的收租者
在投資基本盤固收類資產收益率下行背景下，險資對能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的其他資產的訴求更加迫切。在票息承壓背景下，為了緩解凈資產收益率下行壓力，險資紛紛開拓其他穩(wěn)定現(xiàn)金流的來源，高股息資產、收租型資產等均是發(fā)力方向。探尋優(yōu)質不動產以獲取穩(wěn)定的收益來源，成為險資應對資產荒、助力資產負債匹配的重要方向之一。
業(yè)內人士表示，險資就像一位“謹慎的收租者”，中意那些運營記錄良好、不愁租客、租金流水清晰的“樓”。有成熟運營基礎的收租型資產，具有長周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特性，匹配險資長錢長投特征，貼合險資長期投資需求，同時一些核心資產當前估值相對較低，且在交易結構設計中，險資投資人在分配項目收益時享有優(yōu)先權，為險資投資再添一層保障，此類資產有望為險資帶來“租金+增值”雙重收益。
克而瑞研究中心相關負責人表示，優(yōu)質的商業(yè)、辦公、產業(yè)園等不動產投資不僅能夠容納大體量資金，還能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，甚至會因所在板塊的發(fā)展而產生一定的溢價，與險資在投資期限、風險偏好上十分契合。
“險資規(guī)模大、期限長，一般需要投資能長期產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產。而核心城市的住房租賃項目和優(yōu)質商業(yè)地產項目空置率較低，租金收入相對穩(wěn)定。在當前的低利率環(huán)境下，能夠為險資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和相對較高的收益率，符合險資注重資產安全性、收益穩(wěn)定性、可獲得長期現(xiàn)金流的要求?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經理曹晶晶認為，在政策支持與退出機制完善的雙重驅動下，未來險資有望更多聚焦于核心城市的優(yōu)質資產。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，近年來，險資對于長租公寓、購物中心等商業(yè)地產的投資顯著增加，加速探索存量不動產領域的投資機會。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場負責人龐樹東表示，優(yōu)質的商業(yè)地產能夠提供穩(wěn)定的投資回報。對于險資來說，增加核心區(qū)域優(yōu)質資產的配置不僅可以有效分散投資風險，更能為其投資組合帶來穩(wěn)健的收益。
“當前一線城市商業(yè)地產的租金收益率維持在5.5%至6.5%，這一穩(wěn)定的收益水平對提升險資的整體投資回報具有顯著的正面效應?！饼嫎鋿|表示，“在上海這樣的核心城市，商業(yè)地產的租金收益率與10年期國債收益率之間的差異突出，進一步彰顯了商業(yè)地產的吸引力。”（本報記者薛瑾）
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